DV Diag : Le diagnostic immobilier en toute sérénité

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Les diagnostics obligatoires

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce rapport indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Cette classification est basée sur les valeurs de référence et permet au consommateur de comparer et d'évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer sa performance.
Le DPE n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ou le locataire ne peut pas par exemple exiger une diminution du prix ou du loyer.

Qui est concerné ?

Tous les bâtiments ou parties de bâtiment (construction, extension ou existant) sont concernés par ce diagnostic. En copropriété, seules les parties privatives doivent faire l'objet d'un DPE.
Depuis le 1er novembre 2006, les acquéreurs, et depuis le 1er juillet 2007 les locataires, doivent demander l'établissement d'un DPE datant de moins de 10 ans qui doit être annexé à toute promesse de vente ou à tout nouveau contrat de location (aux frais du bailleur).
Depuis cette date, les bureaux et les commerces proposés à la vente sont également soumis au DPE. Et depuis le 1er juillet 2007, c'est aussi le cas des constructions neuves et les locaux recevant du public.

Constat des risques d'exposition au plomb (CREP)

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) consiste à mesurer sa concentration dans tous les revêtements d'un immeuble. Ce diagnostic est défini par l'article L. 1334-6 du Code de la santé publique.
Autrefois, le plomb était très utilisé dans les peintures de bonne qualité. Lors de la dégradation de ces peintures (fissures, dégâts des eaux...) des écailles et des poussières tombent au sol. Leur goût sucré est particulièrement apprécié des enfants et leur ingestion est toxique. C'est pourquoi il faut surveiller ces anciennes peintures.
Le diagnostic plomb concerne uniquement les biens à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

En cas de vente

Le diagnostic doit être annexé à votre compromis de vente et doit avoir été établi depuis moins d'un an lors de la signature du contrat. Si le délai est dépassé, il faut en faire un nouveau. En l'absence démontrée de risque de saturnisme, il n'est pas nécessaire de le renouveler à chaque vente.
Il suffit de joindre le constat initial au dossier, quelle que soit sa date d'établissement.

En cas de location

Un CREP établi depuis moins de 6 ans, aux frais du bailleur, doit être annexé aux nouveaux contrats de location conclus à partir du 11 août 2008. Lorsque tout risque de saturnisme est exclu, le constat initial peut être joint aux baux ultérieurs.

L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante

Le diagnostic amiante concerne toutes les maisons individuelles et les parties privatives des immeubles en copropriété dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sont concernés les vendeurs d'appartements, de maisons, de locaux commerciaux ou professionnels, d'emplacements, de stationnements ou de caves.
Celui-ci devra être annexé à l'acte de vente. Sa durée de validité est illimitée s'il n'est pas détecté de présence d'amiante.

Les propriétaires d'appartements dont le permis de construire est antérieur au 1er Juillet 1997 ont l'obligation de faire réaliser un DAPP (Dossier Amiante Parties Privatives). Il devra être constitué, actualisé et conservé par le propriétaire; il est consultable sur simple demande par les occupants de l'appartement ou des personnes devant effectuer des travaux dans les lieux. Le DAPP consiste à un repérage des matériaux de la liste A (de type flocages, calorifugeages et faux-plafonds).

Il faut noter qu'un repérage amiante 'avant vente' est différent d'un DAPP et ne peut en aucun cas s'y substituer.

L'état relatif a la presence de termites et autres parasites

Cette loi date du 8 juin 1999. Tout type d'immeuble situé dans une zone géographique déclarée contaminée ou susceptible de l'être par arrêté préfectoral doit être contrôlé par un diagnostiqueur certifié. Son rapport doit avoir moins de 6 mois et être annexé à l'acte de vente. Ce diagnostic identifie l'immeuble concerné, indique les parties visitées et celles qui ne le sont pas, la présence ou l'absence de termites et, le cas échéant, la nature et l'ampleur des dégâts relevés.
Lorsque la présence de termites est mise en évidence, le propriétaire est obligé de faire une déclaration en mairie.

Superficie privative (Loi Carrez)

La loi Carrez (loi n° 96-1107) ou superficie privative, date du 18 décembre 1996. Elle a pour but de garantir la superficie d'un logement. La durée du certificat est illimitée, sauf bien sûr si des travaux modifiant la superficie initiale sont effectués. La loi Carrez concerne les appartements, les maisons (en copropriété uniquement) mais les caves, garages ou autre annexe sont dispensés de la procédure. La loi ALUR du 24 Mars 2014 apporte des modifiactions à cette obligation en ajoutant la mesure de la surface habitable pour la vente.

Loi boutin (mesure de la surface habitable)

La loi Boutin date du 27 mars 2009 et concerne uniquement les locations vides et à usage de résidence principale. Elle s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons individuelles. Les locations meublées, secondaires et saisonnières ne sont donc pas concernées par cette obligation.
Il s'agit de notifier la surface habitable du bien loué à la signature du bail ou d'un nouveau bail.

L'état des installations intérieures de gaz

Si une installation de gaz a plus de 15 ans, le vendeur ou le bailleur de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation est tenu de faire contrôler les installations. Cette obligation date du 1er novembre 2007. Son but est d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.
Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié. Il concerne les parties privatives des locaux à usage d'habitation et éventuellement leurs dépendances. Il décrit l'état des appareils fixes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils au gaz. Pour un bon déroulement du diagnostic, il est nécessaire que l'installation soit alimentée et en état de marche.

Le diagnostic gaz doit dater de moins de 3 ans. Sont également valables :

  • le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé
  • un diagnostic gaz réalisé avant le 1 novembre 2007 par le distributeur de gaz.
  • Etat de l'installation intérieure d'électricité

    Ce diagnostic concerne la vente d'un bien immobilier dont l'installation intérieure d'électricité date de plus de 15 ans. Il est en vigueur depuis le 1er janvier 2009.
    Lorsque le local vendu est situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic électrique ne porte que sur la partie privative du lot. 
    Pour un bon déroulement du diagnostic, il est nécessaire que l'installation soit alimentée et en état de marche.

    Le contenu de l'état d'installation intérieure d'électricité est défini par le décret du 22 avril 2008 (Journal officiel du 24 avril 2008).
    Un arrêté du 8 juillet 2008 (J.O. du 23 juillet 2008) donne le modèle et la méthode de réalisation de l'état intérieur d'électricité. Bien entendu, le diagnostic doit être établi par une personne aux compétences certifiées et soumise à des règles spécifiques d'organisation et d'assurance. Pour être valable, l'attestation doit dater de moins de 3 ans.

    Etat des risques naturels, miniers et technologiques

    Ce diagnostic concerne tout type d'immeuble situé dans les zones couvertes par :

  • un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) si par exemple la zone est située dans le périmètre d'une usine dangereuse.
  • un plan de prévention des risques naturels (PPR).
  • Le PPR peut être prévisible (inondation, avalanche, etc.) ou aléatoire (zone de sismicité définie par décret). Une attestation fournie par la préfecture indique si le bien est situé ou non dans un périmètre à risques.

    Lorsque le bien a déjà été indemnisé pour des dommages liés à ces risques, cela doit être mentionné. Depuis le 1 juin 2006, l'état des risques doit être annexé à :

  • tout nouveau contrat de location
  • tout avant-contrat
  • tout contrat définitif de vente
  • Il doit être établi moins de 6 mois avant la signature.

    Diagnostic piscine ou état de conformité de la sécurité d'une piscine

    Afin de lutter contre les risques de noyade, la législation impose des normes de sécurité piscine bien précises.
    Depuis le 1er janvier 2006, les piscines privées doivent être équipées d'un dispositif complet de sécurité.
    Le diagnostic piscine atteste donc de la mise en conformité des piscines à usage individuel et collectif en matière de sécurité.
    Toutes les piscines sont concernées par ce diagnostic à l'exception des piscines hors-sol, gonflables, démontables, piscines d'intérieur ainsi que celles disposant de la surveillance d'un maître sauveteur.

    Diagnostic accessibilité handicapés dans les ERP

    La nouvelle loi sur le handicap et l'égalité des chances prévoit l'accessibilité aux personnes handicapées de tous les lieux publics avant la date butoir de 2015.
    Sont concernés tous les établissements recevant du public (ERP), peu importe leur catégorie, mais également toutes les installations ouvertes au public (IOP) qui regroupent la grande majorité de nos espaces y compris la voirie. Les lieux de travail sont également concernés.
    Seuls les établissements qui n'accueillent qu'un nombre très faible de personnes (comme les cafés, ou les commerces de proximité...) sont dispensés de ce diagnostic. Tous les autres doivent le faire établir pour définir un échéancier des travaux à réaliser.

    Etat des lieux

    L'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce et rédigé à l'entrée du locataire et à sa sortie, en fin de bail (article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).
    Pour l'entrée, il prouvera au futur locataire que le logement est conforme aux normes d'habitabilité et de confort et pour la sortie permettra de le comparer à celui d'entrée en cas de litige par exemple.